Thị trường bất động sản đang suy giảm mạnh

Theo ông Nam, 4 tháng đầu năm, kinh tế Việt Nam tiếp tục đạt được những con số ấn tượng. GDP tăng 6,75%, giải ngân vốn FDI tăng 8% so với cùng kì năm ngoái. Lạm phát được kiểm soát, chỉ số mức độ tiêu dùng thuộc vào hàng cao nhất trong khu vực.

Tuy nhiên, trái ngược với những con số tích cực của nền kinh tế, thị trường bất động sản lại có dấu hiệu suy giảm khi số lượng dự án được phê duyệt thấp. Tại TP.HCM – một trong những thị trường sôi động nhất cả nước, so với năm 2018, số dự án được cấp phép giảm 67%, giấy phép xây dựng của người dân giảm 16%. Cả thị trường có 150 dự án đang bị dừng lại để kiểm tra rà soát. Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, so với quý 4/2018, nguồn cung bất động sản tung ra thị trường giảm mạnh, chỉ còn khoảng 70% so với quý 4/2018 và  khoảng 30% so với cùng kì 2018.

Ông Nam chia sẻ, có nhiều ý kiến cho rằng 8 tháng cuối năm thị trường sẽ có những khởi sắc mới. Tuy nhiên, cá nhân ông không nhận thấy sự rõ nét mang tính chất tích cực ở các tín hiệu. Bởi thị trường vẫn tiếp tục đối mặt với hàng loạt bất cập đã gây nên sự giảm tốc từ đầu năm.

Thứ nhất, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản từ năm 2016 đến nay liên tục giảm. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản đã giảm dần từ 18% năm 2016, 12% năm 2017, xuống 5% năm 2018. Trong đó quý 4/2018 đã tăng trưởng âm 0,8% so với quý 3/2018. Đáng chú ý, mới đây Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NH NN ngày 20/11/2014 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo đó sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống còn 30% hay tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Như vậy, nguồn tiền vào bất động sản đang bị thắt chặt.

Thứ hai, không chỉ nguồn tiền giảm, nguồn đất đổ vào thị trường cũng trên đà giảm mạnh. Các thủ tục hành chính về đất đai bị siết chặt gây khó cho doanh nghiệp. Thủ tục thẩm định, cấp phép dự án diễn ra chặt chẽ, lâu hơn. Do đó, thị trường khan hiếm nguồn sản phẩm mới.

Ông Nguyễn Trần Nam (ảnh) cho rằng, trái ngược với những con số tích cực của nền kinh tế, thị
trường bất động sản lại có dấu hiệu suy giảm khi số lượng dự án được phê duyệt thấp

Tuy nhiên, sự suy thoái, giảm tốc này không đồng nghĩa với các dấu hiệu của bong bóng bất động sản. Ông Nam chỉ rõ những cuộc khủng hoảng trước đây bắt nguồn từ thực tế là hàng hóa quá nhiều, giá bị đẩy lên quá cao trong khi người mua không có. Sự giảm tốc của thị trường hiện tại bắt nguồn từ sự suy giảm mạnh của nguồn tiền và nguồn đất đổ vào thị trường. Trong khi đó, nguồn cầu trong dân đang rất lớn, chi tiêu cho bất động sản cao nhưng thị trường không có nhiều sản phẩm để dân lựa chọn và đáp ứng nhu cầu của người dân.

Ông Nam nhấn mạnh, Việt Nam đang ở mức thu nhập bình quân đầu người hơn 2.500 USD, vượt nhóm các nước có thu nhập thấp. Người dân Việt có tâm lý chuộng mua bất động sản như một phương thức tích lũy tài sản. Thế nhưng trong bối cảnh hiện nay, người dân đi mua căn hộ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM không có nhiều lựa chọn. Do đó, lo ngại cung vượt cầu, bong bóng bất động sản là chưa có cơ sở xảy ra. Tuy nhiên, vấn đề đáng quan tâm là phát triển ổn định bền vững và cung ứng được nguồn hàng mới ra thị trường. 

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng cho biết trong 4 tháng đầu năm 2019, nguồn cung về bất động sản giảm so với 2018, đặc biệt là giảm về số lượng căn hộ có giá trung bình.

Hiện tại và tương lai gần, thị trường tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn. Thứ nhất, nguồn vốn tín dụng đổ vào bất động sản bị siết chặt hơn. Thứ hai, các thông tin về bất động sản vẫn còn thiếu sự minh bạch, đặc biệt là thông tin về quy hoạch các vị trí dự án chưa rõ ràng. Sự chưa minh bạch này là tiền đề cho các tin đồn, thông tin sai xuất hiện, gây bất lợi cho thị trường. Thứ ba, những thông tin sốt đất chưa được xử lý kịp thời. Thứ tư, công tác cải cách thủ tục hành chính đã có những bước tiến nhất định nhưng kết quả vẫn chưa  đạt được yêu cầu đặt ra.

Ông Khởi cũng đưa ra đánh giá dưới góc độ của Bộ Xây dựng, rằng trong tương lai, xu hướng chính sách sẽ được hoàn thiện và triển khai theo các hướng cụ thể như: hoạt động đầu tư và kinh doanh bất dộng sản sẽ ngày càng mở rộng nhưng rõ ràng hơn và chặt chẽ hơn, tránh các tình trạng tranh chấp xảy ra. Ngoài ra, Bộ khuyến khích phát triển bất động sản cho thuê. Đây là phân khúc có nguồn cầu lớn nhưng nguồn cung hiện tại còn rất thấp.

Thúy An