Quyết sách về diện tích nhà đất tối thiểu

Một khu đất tách thửa, phân lô bán nền ở huyện Bình Chánh bị ách lại, chờ chủ trương mới của TPHCM

Thị trường dẫn dắt
Tại chung cư Thái An 3 (quận 12), nhiều chủ hộ đã tự ngăn tách căn hộ để cho thuê. Một cư dân tại đây cho biết: “Do gia đình neo đơn, chỉ có 2 người, tuổi đã cao, thu nhập eo hẹp, nên tôi ngăn đôi căn hộ để cho thuê. Cho 2 người thuê, mỗi người 3 triệu đồng/tháng, cũng đủ giúp tôi trang trải tiền sinh hoạt, điện nước”. 
Nhận thấy nhu cầu thị trường căn hộ nhỏ là có thực, một doanh nghiệp bất động sản đã xây dựng một số căn hộ diện tích nhỏ để người thu nhập thấp có thể thuê ở với giá phù hợp trong thời gian dài. Ngay tại khu vực nội thành, như các quận 1, 3, 5, nhiều người đã thuê nhà ở các chung cư với diện tích khoảng 25m² - 30m² để ở gần nơi làm việc, buôn bán, với hình thức cố nhà bằng hợp đồng trong thời gian 3 - 5 năm.
Khi TPHCM còn cho tách thửa theo Quyết định 33, nhiều người nhập cư, giới trẻ mới lập gia đình có chút vốn liếng đã chọn mua nhà tách thửa, chứ không thuê nhà và cũng không thích mua căn hộ chung cư. Nhiều nhà đầu tư kinh doanh nhà đất đã tranh thủ kẽ hở của quyết định này, dùng các thủ thuật lách luật, đã dẫn đến thị trường nhà tách thửa tràn lan, hình thành những khu dân cư mới với hạ tầng kỹ thuật yếu kém, không đồng bộ. Hàng ngàn căn nhà diện tích chỉ 30m² - 45m² đã ra đời, với giá dễ mua, dễ bán, tầm 700 triệu đến 1 tỷ đồng, được mua bán dưới hình thức “công chứng vi bằng”, tràn lan ở các quận - huyện Bình Tân, Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn… 
Sự thận trọng cần thiết
Mới đây, Bộ Xây dựng đề nghị TPHCM nghiên cứu theo hướng không bắt buộc tất cả các dự án nhà ở thương mại phải áp dụng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối thiểu 45m², mà có thể cho phép xây dựng một tỷ lệ nhất định (20% - 25%) số căn hộ chung cư có diện tích nhỏ từ 25m² - 45m² đối với các dự án nhà ở tại khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng không thuận lợi. 
Chính quyền TPHCM vẫn “chưa gật, chưa lắc” về đề nghị cho phép xây dựng nhà chung cư thương mại 25m². Đó là sự thận trọng cần thiết, vì TPHCM đang có tốc độ đô thị hóa và tăng dân số cơ học rất cao. Việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có diện tích nhỏ sẽ làm đẩy nhanh hơn nữa quá trình này. Qua đó, làm tăng quy mô dân số và tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội hiện đang quá tải, phá vỡ quy hoạch được duyệt. Với sự xuất hiện nhiều chung cư với căn hộ chỉ 25m², không khéo sẽ ra đời những “khu nhà ổ chuột” trên cao.
Quyết sách của chính quyền TPHCM về diện tích nhà đất tối thiểu sẽ điều khiển thị trường, đáp ứng nhu cầu của người dân. Nhiều ý kiến, qua khảo sát, đã đồng tình với đề nghị của lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM: Nên cho phép xây dựng căn hộ thương mại diện tích 25m² - 45m² tại một số quận ven và huyện ngoại thành với quy hoạch hạ tầng tương thích. Nếu đề nghị này được chấp thuận, sẽ là tin vui cho hàng ngàn công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Vấn đề hiện nay là: Cho phép tỷ lệ bao nhiêu căn hộ 25m² trong một dự án nhà ở? Cho phép xây dựng chung cư với căn hộ 25m² ở những khu vực nào, hay để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tự quyết định? Đó là những bài toán chưa có lời giải. 
Dư luận cũng đang rất quan tâm việc Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM vừa trình phương án mới về diện tích tách thửa tối thiểu. Theo đó, ở các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, diện tích tối thiểu là 80m² sau khi tách thửa. Ở các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú,  diện tích tối thiểu là 36m² sau khi tách thửa. Phương án này đáp ứng nhu cầu thực đối với gia đình đông người muốn tách thửa cho con ra riêng. Nhà đất có diện tích nhỏ thì số tiền chi trả mua nhà đất sẽ ít hơn, nên người thu nhập trung bình có thể tạo lập được chỗ ở. Tuy nhiên, điều cần điều chỉnh hiện nay là giá cả. Thực tế giá đất, giá căn hộ quá cao so với giá thực. Rất bất hợp lý khi giá căn hộ quận ven vẫn giữ mức 20 - 30 triệu đồng/m², giá đất nền cũng 30 triệu đồng/m², trong khi giá sàn xây dựng căn hộ chỉ chừng 3,5 triệu đồng/m². Như vậy, để người thu nhập trung bình có được chỗ ở, vấn đề đặt ra là đưa giá về gần giá thật chứ không thể bán giá trên trời như hiện nay.

Nguồn: SGGPO