Giới thiệu tới các bạn 8 bước cơ bản trong quy trình xây nhà.
Những lưu ý đầu tiên khi chuẩn bị xây dựng nhà:
* Trước hết bạn cần hiểu được những yêu cầu cơ bản về nhu cầu cho ngôi nhà mơ ước của mình cụ thể: số lượng phòng, diện tích và vị trí các phòng, phong cách và vật dụng trang trí nội thất, không gian dự trữ, phòng thờ, phòng kho, sân phơi, bồn chứa nước.
* Lưu ý về những thay đổi trong tương lai,ví dụ như gia đình có thêm người, cần thêm phòng ở.
* Nên tham khảo tất cả các thành viên trong gia đình trước khi thông qua kế hoạch lần cuối.
* Sắp sếp theo thứ tự ưu tiên tất cả các thông tin được đề cập ở trên.
* Tập hợp và ghi lại các thông tin trên khi thiết kế cho ngôi nhà của bạn để sau ngày làm việc với kiến trúc sư.
Để giúp mọi người có cái nhìn tổng thể và giải quyết được những khó khăn ấy, chúng tôi xin liệt kê chi tiết các bước từ khi chuẩn bị đến khi hoàn thiện một ngôi nhà như sau:
* Trước hết bạn cần hiểu được những yêu cầu cơ bản về nhu cầu cho ngôi nhà mơ ước của mình cụ thể: số lượng phòng, diện tích và vị trí các phòng, phong cách và vật dụng trang trí nội thất, không gian dự trữ, phòng thờ, phòng kho, sân phơi, bồn chứa nước.
* Lưu ý về những thay đổi trong tương lai,ví dụ như gia đình có thêm người, cần thêm phòng ở.
* Nên tham khảo tất cả các thành viên trong gia đình trước khi thông qua kế hoạch lần cuối.
* Sắp sếp theo thứ tự ưu tiên tất cả các thông tin được đề cập ở trên.
* Tập hợp và ghi lại các thông tin trên khi thiết kế cho ngôi nhà của bạn để sau ngày làm việc với kiến trúc sư.
Để giúp mọi người có cái nhìn tổng thể và giải quyết được những khó khăn ấy, chúng tôi xin liệt kê chi tiết các bước từ khi chuẩn bị đến khi hoàn thiện một ngôi nhà như sau:
1 - Lập kế hoạch xây nhà
2 - Làm việc với chuyên gia
3 - Chọn vật liệu xây dựng
4 - Xây dựng phần thô
5 - Xây dựng phần hoàn thiện
6 - Kiểm tra nghiệm thu
Bước 1: Lập kế hoạch xây nhà
I - Tìm mua đất xây dựng
- Đây là một bước khá quan trọng, nhất là đối với một đất nước phương Đông ảnh hưởng nhiều bởi văn hoá Trung Quốc, là cái nôi của nghệ thuật phong thuỷ. Một khu đất đẹp, đúng hướng, rất có tác dụng trong việc nâng cao giá trị sống, tăng cường tuổi thọ.
- Trong phong thuỷ, người ta quan niệm "Trạch mệnh phải tương phối". Trạch ở đây là đất, mệnh là người, trạch mệnh tương phối nghĩa là đất và người phải hoà hợp với nhau, không xung khắc. Trong trạch có hai loại là Đông tứ trạch và Tây tứ trạch. Người cũng gồm hai nhóm là Đông tứ mệnh và Tây tứ mệnh. Quan niệm phong thuỷ cho rằng, người Đông tứ mệnh thích hợp ở khu đất Đông tứ trạch và ngược lại, người Tây tứ mệnh thì thích hợp ở khu đất Tây tứ trạch. Mệnh của người phụ thuộc vào tuổi, trạch của đất phụ thuộc vào hướng.
- Trong phong thuỷ, người ta cũng quan trọng về hình thế đất. Khu đất phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, phía tả là thanh long, hữu là bạch hổ, lưng phải "tựa sơn", mặt phải "hướng thuỷ". Đất phải nở hậu (chiều rộng đất phía sau to hơn phía trước). Phía trước mặt không nên có cột điện, cây, hay con đường cắm thẳng vào khu đất, cũng không tốt. Các quy định này thực tế khá phong phú, nên cần có một chuyên gia đến xem và hướng dẫn cụ thể mới có thể lựa chọn chính xác được.
- Ngoài yếu tố phong thuỷ, việc mua đất còn cần cân nhắc đến nhiều yếu tố nữa: khu đất nên ở trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô-tô có thể vào được, ... Và yếu tố quan trọng nhất là giá đất phải hợp lý.
- Một yếu tố nữa cũng không kém phần quan trọng là các yếu tố pháp lý. Cần thận trọng không mua phải khu đất nằm trong diện quy hoạch giải toả. Tốt nhất nên mua đất đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hợp pháp để tránh tranh chấp, và dễ dàng hơn cho việc giải phóng đền bù nếu xảy ra. Khi mua đất, cần thận trọng trong các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua đất: hợp đồng cần có chữ ký xác nhận của cả chồng lẫn vợ (bên bán) để tránh tranh chấp về tài sản sau này, hợp đồng phải có xác nhận của cơ quan công chứng nhà nước…
- Một vấn đề tác giả cũng gặp nhiều trong quá trình hành nghề của mình, đó là các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu. Khi mua đất, chủ nhà thường không để ý tìm hiểu kỹ về vấn đề này. Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất. Chi phí ép cọc bê tông cốt thép (là biện pháp gia cố phổ biến nhất hiện nay) Chi phí tùy theo địa chất và quy mô công trình.
- Trong phong thuỷ, người ta quan niệm "Trạch mệnh phải tương phối". Trạch ở đây là đất, mệnh là người, trạch mệnh tương phối nghĩa là đất và người phải hoà hợp với nhau, không xung khắc. Trong trạch có hai loại là Đông tứ trạch và Tây tứ trạch. Người cũng gồm hai nhóm là Đông tứ mệnh và Tây tứ mệnh. Quan niệm phong thuỷ cho rằng, người Đông tứ mệnh thích hợp ở khu đất Đông tứ trạch và ngược lại, người Tây tứ mệnh thì thích hợp ở khu đất Tây tứ trạch. Mệnh của người phụ thuộc vào tuổi, trạch của đất phụ thuộc vào hướng.
- Trong phong thuỷ, người ta cũng quan trọng về hình thế đất. Khu đất phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, phía tả là thanh long, hữu là bạch hổ, lưng phải "tựa sơn", mặt phải "hướng thuỷ". Đất phải nở hậu (chiều rộng đất phía sau to hơn phía trước). Phía trước mặt không nên có cột điện, cây, hay con đường cắm thẳng vào khu đất, cũng không tốt. Các quy định này thực tế khá phong phú, nên cần có một chuyên gia đến xem và hướng dẫn cụ thể mới có thể lựa chọn chính xác được.
- Ngoài yếu tố phong thuỷ, việc mua đất còn cần cân nhắc đến nhiều yếu tố nữa: khu đất nên ở trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô-tô có thể vào được, ... Và yếu tố quan trọng nhất là giá đất phải hợp lý.
- Một yếu tố nữa cũng không kém phần quan trọng là các yếu tố pháp lý. Cần thận trọng không mua phải khu đất nằm trong diện quy hoạch giải toả. Tốt nhất nên mua đất đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hợp pháp để tránh tranh chấp, và dễ dàng hơn cho việc giải phóng đền bù nếu xảy ra. Khi mua đất, cần thận trọng trong các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua đất: hợp đồng cần có chữ ký xác nhận của cả chồng lẫn vợ (bên bán) để tránh tranh chấp về tài sản sau này, hợp đồng phải có xác nhận của cơ quan công chứng nhà nước…
- Một vấn đề tác giả cũng gặp nhiều trong quá trình hành nghề của mình, đó là các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu. Khi mua đất, chủ nhà thường không để ý tìm hiểu kỹ về vấn đề này. Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất. Chi phí ép cọc bê tông cốt thép (là biện pháp gia cố phổ biến nhất hiện nay) Chi phí tùy theo địa chất và quy mô công trình.
II - Kế hoạch tài chính
Vấn đề rất quan trọng trước khi dự định xây là chính là Tiền ($) để xây nhà, nếu bạn xem nhẹ việc lập kế hoạch chi tiêu cho xây nhà, có thể bạn sẽ gặp khó khăn lớn khhi đối diện với phát sinh hoặc nó có thể ảnh hưởng tới tài chính hiện tại của gia đình bạn. Không nên để trường hợp bạn bị cạn kiện tiền khi công trình đang xây dựng dở dang, cách tốt nhất là đầu tiên bạn nên dự trù trước chi phí, thông thường có 2 loại chi phí chính cần ước tính:
a/ Ước tính chi phí xây dựng cơ bản:
Đây là chi phí bạn cần để xây dựng ngôi nhà đến mức độ hoàn thiện phần kiên cố và có thể đã bao gồm phần gạch lát trang trí, trần Thạch cao, kệ bếp và sơn nước trong ngoài.
Chi phí loại này gồm: Chi phí tư vấn thiết kế (để có được bản vẽ kỹ thuật thi công) + Chi phí thi công xây dựng + Chi phí giám sát ( hoặc chủ nhà tự giám sát).
Về chi phí thi công xây dựng là chi phí lớn nhất, cách tính phổ biến hiện nay là mọi người thường lấy m2 sàn xây dựng nhân với đơn giá 1m2, cách tính này chỉ tương đối, cách tính chính xác nhất là bạn nên yêu cầu đơn vị tư vấn thiết kế lập đơn giá theo dự toán chi tiết các hạng mục.
b/ Ước tính chi phí phát sinh:
Thực tế khi xây nhà luôn có chi phí phát sinh, vì vậy ngoài số tiền chi phí xây dựng cơ bản bạn nên dự trù 10 -30% số tiền gọi là dự phòng phí, với khoản dự phòng đó bạn có thể yên tâm hơn khi trao đổi nhu cầu của mình với kiến trúc sư và nhà thầu thi công.
c/ Ước tính chi phí trang trí nội thất:
Bạn có thể tính chi phí này bao gồm chi phí để mua thiết bị nhà tắm, bếp ga, bếp điện, máy lạnh, bàn ghế, đèn trang trí, và các thiết bị gia dụng khác,... Lý do chúng tôi khuyên bạn nên tách riêng chi phí này vì đây là phần dời và hoàn toàn có thể được trang bị sau khi ngôi nhà hoàn thành. Thời gian trang bị thêm những đồ này không phụ thuộc vào thời gian xây nhà.
* Phương án tài chính: Hầu hết gia chủ khi quyết định xây nhà đã dự trù trước phương án tài chính. Tuy vậy, trong phần này chúng tôi cũng muốn bổ sung thông tin theo tình hình hiện nay nhằm giúp các bạn có thêm phương án lựa chọn có lợi nhất cho mình. Ngoài cách truyền thống vay từ gia đình, người thân và bạn bè, bạn có thể vay tài chính từ bên ngoài để xây nhà. Đúng vậy, với sự phát triển của hệ thống tài chính và ngân hàng tại Việt Nam hiện nay, bạn hoàn toàn có thể vay số tiền mà bạn cần để xây nhà bằng hình thức tín chấp hoặc có thể tín chấp căn nhà đó. Chúng tôi khuyến khích bạn chọn phương án này nếu số tiền đó của bạn đang phục vụ việc kinh doanh, bạn sẽ thu lãi nhiều hơn số lãi vay. Nếu bạn quan tâm, hãy liên hệ trụ sở các ngân hàng gần nhất để biết thêm chi tiết trước khi bạn bắt đầu.
a/ Ước tính chi phí xây dựng cơ bản:
Đây là chi phí bạn cần để xây dựng ngôi nhà đến mức độ hoàn thiện phần kiên cố và có thể đã bao gồm phần gạch lát trang trí, trần Thạch cao, kệ bếp và sơn nước trong ngoài.
Chi phí loại này gồm: Chi phí tư vấn thiết kế (để có được bản vẽ kỹ thuật thi công) + Chi phí thi công xây dựng + Chi phí giám sát ( hoặc chủ nhà tự giám sát).
Về chi phí thi công xây dựng là chi phí lớn nhất, cách tính phổ biến hiện nay là mọi người thường lấy m2 sàn xây dựng nhân với đơn giá 1m2, cách tính này chỉ tương đối, cách tính chính xác nhất là bạn nên yêu cầu đơn vị tư vấn thiết kế lập đơn giá theo dự toán chi tiết các hạng mục.
b/ Ước tính chi phí phát sinh:
Thực tế khi xây nhà luôn có chi phí phát sinh, vì vậy ngoài số tiền chi phí xây dựng cơ bản bạn nên dự trù 10 -30% số tiền gọi là dự phòng phí, với khoản dự phòng đó bạn có thể yên tâm hơn khi trao đổi nhu cầu của mình với kiến trúc sư và nhà thầu thi công.
c/ Ước tính chi phí trang trí nội thất:
Bạn có thể tính chi phí này bao gồm chi phí để mua thiết bị nhà tắm, bếp ga, bếp điện, máy lạnh, bàn ghế, đèn trang trí, và các thiết bị gia dụng khác,... Lý do chúng tôi khuyên bạn nên tách riêng chi phí này vì đây là phần dời và hoàn toàn có thể được trang bị sau khi ngôi nhà hoàn thành. Thời gian trang bị thêm những đồ này không phụ thuộc vào thời gian xây nhà.
* Phương án tài chính: Hầu hết gia chủ khi quyết định xây nhà đã dự trù trước phương án tài chính. Tuy vậy, trong phần này chúng tôi cũng muốn bổ sung thông tin theo tình hình hiện nay nhằm giúp các bạn có thêm phương án lựa chọn có lợi nhất cho mình. Ngoài cách truyền thống vay từ gia đình, người thân và bạn bè, bạn có thể vay tài chính từ bên ngoài để xây nhà. Đúng vậy, với sự phát triển của hệ thống tài chính và ngân hàng tại Việt Nam hiện nay, bạn hoàn toàn có thể vay số tiền mà bạn cần để xây nhà bằng hình thức tín chấp hoặc có thể tín chấp căn nhà đó. Chúng tôi khuyến khích bạn chọn phương án này nếu số tiền đó của bạn đang phục vụ việc kinh doanh, bạn sẽ thu lãi nhiều hơn số lãi vay. Nếu bạn quan tâm, hãy liên hệ trụ sở các ngân hàng gần nhất để biết thêm chi tiết trước khi bạn bắt đầu.
III - Chuẩn bị thủ tục pháp lý
- Để được phép xây dựng, phải đảm bảo đủ các điều kiện: khu đất phải được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và được cấp phép xây dựng.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
- Các thủ tục hành chính, pháp lý để thực hiện việc xây dựng trên thực tế là khá phức tạp. Chủ nhà có thể nhờ một đơn vị chuyên trách thực hiện giùm để làm giảm thiểu thời gian chờ đợi.
- Thực tế thì việc xin cấp giấy phép xây dựng cần phải có một bộ hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng của một đơn vị có tư cách pháp nhân và có chứng chỉ hành nghề tư vấn thiết kế công trình. Chủ nhà không thể tự chuẩn bị được bộ hồ sơ này, mà phải có nhà tư vấn thiết kế xây dựng hợp pháp chuẩn bị giùm.
- Đối với nhà xây trên 3 tầng và diện tích xây dựng trên 300m2, nên tổ chức khảo sát địa chất công trình trước khi thi công với mục đích là thu thập tài liệu về các lớp đất, các đặc trưng kết cấu để làm cơ sở tính toán cấu tạo móng cho phù hợp và lựa chọn các biện pháp thi công. Việc khảo sát địa chất công trình được thực hiện thông qua quy trình khoan thăm dò. Đơn vị chuyên môn sẽ sử dụng máy khoan thăm dò khoan sâu vào lòng đất, khoảng từ 12-20m, sau đó tiến hành các thủ tục cần thiết như tạo mẫu thử, nén thử, … rồi lập ra một bộ hồ sơ khảo sát nền đất hiện trạng. Bộ hồ sơ này là cơ sở quan trọng để các đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng tính toán chính xác được hệ khung kết cấu của căn nhà.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
- Các thủ tục hành chính, pháp lý để thực hiện việc xây dựng trên thực tế là khá phức tạp. Chủ nhà có thể nhờ một đơn vị chuyên trách thực hiện giùm để làm giảm thiểu thời gian chờ đợi.
- Thực tế thì việc xin cấp giấy phép xây dựng cần phải có một bộ hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng của một đơn vị có tư cách pháp nhân và có chứng chỉ hành nghề tư vấn thiết kế công trình. Chủ nhà không thể tự chuẩn bị được bộ hồ sơ này, mà phải có nhà tư vấn thiết kế xây dựng hợp pháp chuẩn bị giùm.
- Đối với nhà xây trên 3 tầng và diện tích xây dựng trên 300m2, nên tổ chức khảo sát địa chất công trình trước khi thi công với mục đích là thu thập tài liệu về các lớp đất, các đặc trưng kết cấu để làm cơ sở tính toán cấu tạo móng cho phù hợp và lựa chọn các biện pháp thi công. Việc khảo sát địa chất công trình được thực hiện thông qua quy trình khoan thăm dò. Đơn vị chuyên môn sẽ sử dụng máy khoan thăm dò khoan sâu vào lòng đất, khoảng từ 12-20m, sau đó tiến hành các thủ tục cần thiết như tạo mẫu thử, nén thử, … rồi lập ra một bộ hồ sơ khảo sát nền đất hiện trạng. Bộ hồ sơ này là cơ sở quan trọng để các đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng tính toán chính xác được hệ khung kết cấu của căn nhà.
Gửi bình luận của bạn
Đăng nhập để bình luận